독일 부동산 중개업자(Immobilienmakler) f. 프랑크푸르트 고급 부동산 시장을 장악한 남자 – 마르코 페르킥

이른 새벽, 정해진 시간 4시 4분. 그는 찬물 속으로 몸을 던지며 하루를 시작한다. 이후 명상, 삶은 달걀로 아침 식사, 그리고 아침 6시 30분부터 밤 9시까지 이어지는 숨 가쁜 업무 일정. 주 65시간 일하며, 냉정한 시장 논리와 감정이 뒤섞인 독일의 고급 부동산 시장에서 살아남은 인물, 마르코 페르킥(Marko Verkic)이다.

꿈을 이루지 못한 축구선수, 전문계 학교 출신, 식당 종업원이었던 그는 부동산 중개업자(Immobilienmakler)라는 직업을 만나 새로운 삶을 개척했다. 부잣집 출신도 아니었고, 시작부터 인맥이나 자본을 갖춘 인물도 아니었다. 오직 끈기와 추진력만으로 지금의 위치에 올라섰다.

축구선수의 꿈은 사라졌지만, 도전은 멈추지 않았다

마르코는 어린 시절 축구선수를 꿈꾸며 스포츠 기숙학교에 몸담았으나, 프로 무대에 오르지는 못했다. 2011년 전문계 고등학교(Fachabitur)를 마치고 웨이터로 일하다, 2012년 부동산 중개사 자격을 취득하면서 인생의 새로운 장을 열었다.

이후 몇 년간은 고용 중개인, 프리랜서로 경험을 쌓았고, 2018년 독립해 자신의 부동산 중개회사를 창립했다. 2019년에는 이를 GmbH(유한책임회사)로 전환해 본격적인 기업 운영을 시작했다. 현재 그는 정규직 직원 3명(그의 아내 포함)과 8명의 프리랜서 중개인과 함께 회사를 운영하고 있다.

성과는 계약에서만 나온다 

마르코의 사업 모델은 철저하게 실적 중심이다. 고객의 부동산을 평가하고, 구매자와의 미팅을 주선하는 단계까지는 아무런 수익이 없다. 수익은 계약이 공증되고 거래가 성사된 후에야 발생한다.

헤센 주의 일반적인 중개 수수료는 매도인과 매수인이 각각 3%를 부담하는 방식(총 6%)이며, 이는 법적으로 소비자 보호 차원에서 규제되고 있다. 상업용 부동산의 경우 수수료율은 자유롭게 협상할 수 있으며, 마르코는 보통 매수인에게서 5%의 수수료를 받는다.

그는 고급 주택뿐 아니라 수익형 투자 부동산도 중개한다. 최대 6%의 연 수익률을 기대할 수 있는 ‘캐시카우’ 물건들이 대표적이다. 마르코는 공동 투자자로 아파트를 매입하고 리모델링해서 다시 중개한다. 그가 중개인이자 매도인인 셈이다. 이 물건들을 90만 유로에 판매할 경우, 약 15만 유로의 수익이 발생한다.

2022년 급격한 금리 상승으로 독일 전역의 부동산 시장이 침체기에 접어들며, 그의 회사도 23만 유로의 손실을 기록했다. 그러나 이후 회복세를 타며, 2024년에는 매출 77만9,221유로, 순이익 22만3,091유로를 기록했다. 전년도 손실을 세금 신고에 반영해 실질적으로는 세금을 내지 않았고, 순이익 중 약 15만1,000유로가 남았다.

독일 고급 부동산 중개인, 실제 수익은?

마르코는 현재 대표이사 급여로 월 5,000유로를 받고 있으며, 차량 제공 등을 포함한 전체 급여는 약 5,862유로, 실수령액은 약 4,117유로다. 그는 추가로 회사로부터 주주 대출 형태로 월 5,000유로를 받아 생활비에 활용하고 있다. 해당 대출은 추후 상환하거나, 이익배당으로 전환해 세금을 납부해야 한다.

마르코는 프랑크푸르트 인근의 200㎡ 규모 단독주택에서 거주한다. 주거비는 월세와 관리비를 포함해 총 3,846유로가 들어간다. 이 중 3,000유로를 본인이 부담한다. 식비는 부부가 절반씩 나누고 있으며, 세 자녀를 위한 아동수당으로 매달 765유로를 받고 있다. 그는 현재 자가 주택이 없다. 가진 자본을 모두 투자용 부동산에 집중하고 있다.

업무용 차량 유지비는 약 1,369유로. 이 비용은 회사 지출로 처리한다. 보험료도 만만치 않다. 마르코는 매달 가족 건강보험으로 1,035유로를 지출한다. 연금은 가입하지 않았다. “나의 연금은 내가 가진 부동산”이라고.

바쁜 일정 속에서도 마르코는 가족과 함께 연간 최소 6주의 휴가를 떠난다. 미국, 크로아티아, 그리스 등 다양한 국가를 여행하며, 월평균 여행비로 1,500유로를 지출하고 있다. 여유자금로는 주식에 투자하는데, 매월 약 400유로 정도다. 나머지 금액은 가족 공동 계좌로 송금한다.

성공의 비결은 근면, 절제, 그리고 인내

마르코 페르킥의 이야기는 단순한 성공 스토리가 아니다. 자수성가, 자기 관리, 그리고 불확실한 시장 속에서 기회를 읽어낸 사업가의 이야기다. 그는 여전히 자신이 사회주택에서 살던 시절을 기억한다. 그 기억이 그를 더 단단하게 만들었고, 지금은 자신이 받은 기회를 사회에 돌려줄 방법을 고민하고 있다.

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• 외국인도 독일에서 “Immobilienkaufmann/-frau” 아우스빌둥을 통해 부동산 중개업자가 될 수 있는 길이 있다.
• 교육 기간은 보통 3년이며, **직업학교(Berufsschule)**와 기업 실습을 병행하는 제도이다.
• B1~B2 수준의 독일어 실력이 요구되며, 중등학교 졸업 이상의 학력이 필요하다.
• 아우스빌둥을 마친 후에는 §34c Gewerbeordnung 허가를 받아 독립적으로 중개업을 할 수 있다.
• 독일 내 부동산 회사, 주택공사 등 다양한 분야에서 취업, 경력 개발, 창업이 가능한 경로다.

*출처: ARD/BR-Was verdient ein Immobilienmakler? | Lohnt sich das?
*번역/정리: 아우스빌둥GO(AusbildungGO)